방콕에 콘도 구매 하기!!! - 1편

현재 2024년 12월 방콕에 거주 중입니다.

진짜 어쩌다 보니 방콕에 업무 차 들어와서, 15개월째 대부분의 시간을 방콕에서 보내고 있습니다.

이번 달 방콕 콘도의 계약 기간이 만료되어 이사를 준비하면서, 방콕 부동산에 대한 정보를 3편 정도 정리하여 포스팅해 보려고 합니다.

이 포스팅에 담긴 모든 의견은 저의 지극히 주관적인 생각입니다.

절대 절대 “방콕 부동산”에 투자하시면 안 됩니다. 

절대 쉬운 시장이 아닙니다.

태국의 경제 상황은 좋지 않습니다.

코로나19 이후 관광 산업이 활기를 찾아가고 있지만, 여전히 태국은 관광을 제외한 모든 산업이 저조한 상태입니다.

저는 개인적인 이유 때문에 방콕에 집을 구입하는 게 좋다는 판단이 들어서, 신축 콘도 분양과 미분양된 콘도들을 다니면서 시장 조사를 했습니다.

우선 현재 방콕 콘도는 3,000,000 바트(약 1억 2,000만원)에서 8,000,000 바트(약 3억 2,500만원)입니다.

[기준 환율 1바트 = 41원]

위 기준은 10평에서 20평대 콘도를 기준으로 찾아보고 있습니다.

 

사진 IDEO 아속 콘도

제가 조사한 태국 방콕의 부동산(콘도 한정) 시장은 2023년 6월 이후 연 평균 10% 상승을 보이고 있습니다. 가장 큰 원인은 코로나19 이후 싱가포르, 태국, 베트남, 캄보디아, 라오스 등에 중국인들이 많이 이주하고 있기 때문입니다. 지금도 지속적으로 이주하고 있습니다.

예) 2023년 3월 이후 싱가포르 원룸 월세가 약 SGD 5,000부터 시작한다고 생각하시면 됩니다.

원래 싱가포르는 HDB라는 주거 지역을 잘 관리하여 싱가포르 사람들은 집을 걱정하지 않고 살고 있었습니다. 중국 상위 10%의 중국인들이 미국과 유럽, 싱가포르로 이주를 많이 하고 있습니다. 아래는 참고 자료입니다.

[월세 두 배로 '껑충'...싱가포르 임대료 폭등에 동포들 고충]

제가 현재 싱가포르 회사에 소속되어 있는데요. 너무 극심한 물가 상승으로 인해 싱가포르에서 방콕으로 나와(도망) 있습니다. 

 

사진 IDEO 아속 콘도 수영장

첫째, 중국 중산층의 자산 도피

제가 조금 전에 부동산 시장이 10%씩 오르고 있다고 언급했던 부분을 자세히 이야기해보겠습니다. 우선 태국의 콘도 가격입니다. 태국에서 외국인이 구매할 수 있는 부동산은 “콘도”로, 우리나라로 말하면 아파트보다는 오피스텔에 가까운 주거용 부동산입니다. 여기에 자국민 보호 법이 있습니다. 

콘도를 분양할 때, 51% 태국인, 49% 외국인이라는 법률로 인해 외국인이 구입할 수 있는 콘도가 약 100세대인 콘도 건물에서 저희가 구입할 수 있는 콘도는 49세대입니다. 

여기서 체크하고 가야 하는 사항이 있습니다. 내국인 구입 가격과 외국인 구입 가격이 다릅니다.

콘도 및 지역별로 차이가 나지만 10%에서 20%까지 외국인 구입 가격이 비쌉니다. 분양(소유)에 제한이 있다 보니 외국인 물량은 빠르게 소진되고 있습니다.

조심해야 할 부분은 우리가 부동산과 함께 집을 보러 가면 집이 빨리 나간다고 빨리 계약해야 한다고 이야기하는 경우가 많습니다. 오늘만 이 가격이다, 다음 달부터는 오른 가격에 계약을 해야 한다는 이야기를 많이 하잖아요.

태국 방콕 부동산 시장을 보고 있으면 맞는 이야기입니다. 이게 외국인인 우리에게 해당되는 말입니다. 외국인 물량은 완전히 매진입니다. 하지만 내국인 물량은 거의 대부분 미분양입니다.

꼭 내국인 분양과 외국인 분양을 체크하시고 구매를 고려해야 합니다.

중국인들의 구매로 가격이 계속 오르고 있습니다. 제 예상으로는 2026년까지 계속 오를 것 같습니다. 매년 10% 정도 오를 것 같습니다. 중국인들의 구매가 줄어들고 있다는 보고도 있습니다. 하지만 아직까지는 지속적으로 이루어지고 있습니다. 집계가 되지 않는 부분이 있습니다. 중국인이 중국인에게 판매하는 경우가 대다수입니다.

 

사진 COBE 콘도 조감도

둘째, 태국 정부의 부동산 정책

태국은 현재 관광 산업을 제외하면 90%의 사업 부분(제조, 농업, 금융 등)이 저 성장 또는 마이너스 성장 상태입니다. 태국의 총리는 패통탄 친나왓(Paetongtarn Shinawatra)이 경제 부양책으로 내놓은 카드가 부동산 정책입니다. 현재 방콕에 수십 개의 콘도 프로젝트가 건설 중에 있습니다. 이미 국내에서 경험하셔서 많은 분들이 알고 계시는 시공사 및 건설 업체에 부동산 PF 자금이 몰려 있습니다. 현재 태국에 PF 대출을 은행에 장려하는 상황이다 보니, 여기저기 콘도가 새롭게 건축되고 있습니다. 

참고 사항
2024년 태국의 인구는 약 7,027만 명에 이를 것으로 예상되며, 경제 활동 인구는 약 39.5%에 달할 것으로 보입니다. 노동력 참여율은 67.6%로 예상되며, 경제 성장률은 2.7%로 전망되고 있습니다. 이러한 통계는 태국의 경제와 사회 구조의 변화를 반영하고 있으며, 앞으로의 정책 결정에 중요한 기초 자료가 될 것입니다. 태국의 인구 및 노동 시장의 변화는 지속적인 관심이 필요한 주제입니다.

 

사진 IDEO 아속 내부

위 2가지 이야기만 놓고 보면 태국의 콘도를 사는 게 맞다는 판단이 듭니다.

하지만 여기에 문제가 있습니다.

1. 아무리 합리적인 가격에 콘도를 구입할 기회가 와도 몇 번 더 의심을 해봐야 합니다. 태국인 에이전시 3명에게 동일한 콘도의 가격을 물어보면 전부 가격이 틀립니다. 최소 10%에서 30%까지 차이가 납니다. 가능하면 건설사와 직접 거래하는 방법을 찾아야 합니다. 우리나라처럼 공공적인 시세 및 평균 시세가 없는 나라입니다. 
2. 10년쯤 장기 거주 목적(가족과 함께)이 있으시면, 저는 방콕에 있는 콘도를 구매하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 매년 나가는 월세와 기타 비용을 고려하면 월세 대신에 구입하고 수익은 고려하지 않으시면 가능합니다.
3. 태국 콘도를 구입 후 2년에서 4년(건설 기간 포함) 사이에 판매를 해야 합니다. 하지만 저희 입장에서는 판매처를 찾기가 쉽지 않습니다. 태국에 거주하는 중국 친구들이 많이 있으면 가능한 시나리오입니다.
4. 세금 문제입니다. 국내에서 해외로 송금 시 2억 정도 송금 시 많은 세금이 발생되지 않습니다. 문제는 더 안정하고, 더 좋은 콘도를 찾다 보면 내가 사고 싶은 콘도의 예산이 1억에서 3억으로 올라가 있습니다. 

이 글을 작성한 이유는 태국 방콕 부동산에 투자하라고 하는 이야기가 아닙니다.

투자 및 구매 가능한 시나리오이지만, 좋은 방법일 수 있지만, 정말 잘 알아보고 정말 많이 구입하고 결정해야 합니다. 작성한 진짜 이유는 제가 콘도를 구입해야 하기 때문입니다. 생각을 정리하는 목적이 큰 것 같습니다. 

더 자세한 사항은 추후에 지역 및 가격을 대략적으로 말씀드리겠습니다.